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什么是房屋价格指数?House Price Index

房屋价格指数,英文是House Price Index,简称 HPI,是衡量美国全境或特定地区内,单户住宅价格变动的指标。

房屋价格指数由联邦住房金融局 Federal Housing Finance Agency (FHFA)制作并发布。数据统计始于1970年代,统计范围包括全美50个州及400多个城市,数据主要来源于房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac),包括用于购房的抵押贷款数据,证券化贷款数据等,但仅针对符合金额限制内的房屋抵押贷款,不包括巨额抵押贷款。

美国联邦住房金融局使用加权计算法来计算房屋价格指数,人们可以通过FHFA官网来免费查询每月或每季度的房屋价格指数报告,以了解房价波动情况。

房地产行业或相关行业的研究人员会使用房屋价格指数来了解当前国民住房负担能力、预付款比例、抵押贷款比例及违约风险等。

政府机构或美联储则会通过房屋价格指数来协助分析通货膨胀率,因为房屋价格指数会直接影响消费者价格指数 CPI,而CPI可指征通货膨胀情况。

投资者则会通过房屋价格指数来获悉美国经济状况,并由房屋价格指数来协助进行涉及房地产行业的投资策略等。

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房屋价格指数有什么重要意义?

房屋价格指数是衡量美国单位住宅价格波动的指数指标,是最主要的房价趋势参考值之一。

1. 对于联邦政府、美联储等机构

通过房屋价格指数,政府或美联储可以从不同角度来观察美国经济的发展进度。

当房屋价格指数上涨时,通常会带来更多的就业机会,并且表明消费者有更多的消费信心,消费支出会增加,进而使整体消费环境呈现正向发展速度,整体经济增长。

相反,当房屋价格指数下降时,意味着人们的消费信心开始降低,消费能力也同步下降,市场经济活力减弱,可能会减缓经济发展速度。

所以,对于房屋价格指数下降,美联储可能会通过降息等方式来刺激消费,增加消费者信心,提升房屋价格指数,帮助经济恢复到合适的发展节奏中。如果房屋价格指数增长过快,则会通过加息来控制增长速度,避免出现严重的通货膨胀等情况。

2. 对于房地产行业及相关行业

房屋价格指数作为房价变动的衡量指标,对于房地产行业和银行业来说,是一项重要的业务参考指标。

通过房屋价格指数,房地产开发业可以跟踪市场行情走势,来了解自身的盈利能力等。

银行业则可以通过房屋价格指数来了解购房过程中,抵押贷款的违约率、提前还款率等,这些数值的变化会直接影响银行的风险程度和盈利能力等。

3. 对于投资者而言

通过房屋价格指数,投资者可以从房地产和整体经济方面来分析行情走势。

房屋价格指数升高时,首先房地产行业的相关股票、基金等,其表现通常会同步上升,比如房地产开发商、建筑材料商等。

相反,当房屋价格指数降低时,这些行业的表现则可能同步萎靡。

对于整体经济而言,房屋价格指数的升高,通常意味着消费者消费信心、消费能力的升高,所以总体市场会变得更有活力,交易量、交易金额等都会呈现上升趋势。

但如果房屋价格指数升高过快,随着美联储相应调控政策的发布,市场也会随之趋稳,投资者需要及时关注。

房屋价格指数是如何编制的?

房屋价格指数使用加权计算方式,将符合条件的住宅价格变化衡量为从某个特定开始日期起的百分比变化,该特定日期的房屋价格指数为100。

其中计算方式主要有:Hedonic Regression (HR)、Simple Moving Average (SMA)、和Repeat-Sales Regression (RSR) 三种。

而计入计算的住宅价格为符合Fannie Mae 或 Freddie Mac承保准则、且不超过符合标准的贷款限额的抵押贷款,这一数字与联邦住房金融局发布的指数有关,所以房屋价格指数的计算不考虑巨额抵押贷款。

同时,房屋价格指数也是一个重复销售指数,即房屋价格指数会考量重复销售的住宅的平均价格变化,比如,消费者在2015年以$300,000的价格购买一处单位住宅,2019年,新买家以$325,000的价格通过抵押贷款再次购买了这套房产,则房屋价格指数会将这一增长计入整体房价指数的计算。

计算所用的数据来自于在Fannie Mae 或 Freddie Mac 经手单位住户购买抵押贷款或证券化抵押贷款。

HPI 与S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index 有什么异同?

上文提到的房屋价格指数的另一中房价波动衡量指标替代指标是美国全国房价指数,英文是 S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index,这个 Case-Shiller 房价指数采用加权计算法,会根据所售房屋的质量进行调整。Case-Shiller指标每月发布一次,是滞后性指标,其指征结果通常为2个月前的市场行情。

其与房屋价格指数间的异同点为:

指数类型

房屋价格指数

Case-Shiller

指数意义

通过重复估值法跟踪美国单位住宅价格涨跌走势

发布频率

每月一次

制作者和数据来源

联邦住房金融局 FHFA

数据来源房利美和房地美

由县评估员和记录员办公室统计并制作

使用数据

包括抵押贷款、融资评估值等

住宅的购买价格

计算方式

使用Hedonic Regression (HR)、Simple Moving Average (SMA)和Repeat-Sales Regression (RSR)等的同等加权计算方式

由Karl Case、Robert Shiller和 Allan Weiss提出的经过调整的价值加权计算方式

计算特点

主要根据价格调整

会根据房屋质量进行调整

指数覆盖范文

全美所有50个州

来自美国境内37个州的住宅价格数据

如何查询房屋价格指数?

要查看房屋价格指数,可以登录联邦住房金融局 (Federal Housing Finance Agency) 官网,因为FHFA是美国唯一制作和发布房屋价格指数的机构,您可以在其主站上查看其发布的房屋价格指数报告。

步骤一:登录FHFA官网:https://www.fhfa.gov/ ,点击页面上方菜单栏中的“Data & Tools”按键。

联邦住房金融局主页

步骤二:在数据页面中,点击“Downloadable Data”按键,进入可下载数据页面

联邦住房金融局 数据页面

步骤三:点击页面左侧的“FHFA House Price Index”

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步骤四:在房屋价格指数页面中,点击上侧的“Latest FHFA House Price Index news release and report”即可查看最新的房屋价格指数报告

联邦住房金融局 Lastest FHFA House Price Index News Release and Report

步骤五: 在页面最下方,即可找到下载最新房屋价格指数报告的链接,用户可以根据需要来下载数据表格。

联邦住房金融局 最新房屋价格指数报告

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